Vous souhaitez vendre votre appartement ou votre maison au Maroc depuis l'étranger ? Entre la procuration de vente, la Taxe sur les Profits Immobiliers, et le rapatriement du produit, voici la procédure complète.
Coûts et frais
| Taxe Profits Immobiliers (TPI) | 20% du profit net (min. 3% du prix) | Sur la plus-value réalisée |
| Notaire (acte de vente) | 0,5 à 1% du prix | Honoraires notariaux |
| Main-levée hypothèque (si crédit) | 1000 à 3000 DH | Si le bien était financé |
| Procuration notariée | 25 à 50 EUR | Si vente par mandataire |
Délais à prévoir
Estimer le bien et trouver un acquéreur
Commencez par faire estimer votre bien par au moins deux agents immobiliers agréés FNAI et/ou un expert immobilier indépendant. La valeur de marché sert également de base pour calculer la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI) — sous-estimer volontairement le prix de vente est une infraction fiscale grave. Publiez sur les portails immobiliers marocains (Sarouty, Avito, Mubawab) et via un agent agréé pour maximiser la visibilité.
Établir la procuration de vente
Si vous ne pouvez pas vous déplacer au Maroc pour la signature de l'acte, vous devez établir une procuration spéciale de vente. Elle doit être rédigée par un notaire de votre pays de résidence, légalisée par l'ambassade marocaine (ou apostille si votre pays est signataire de la Convention de La Haye), et traduite en arabe par un traducteur assermenté agréé. La procuration doit mentionner précisément le bien (adresse, titre foncier), le prix minimum de vente, et la durée de validité. Ne jamais établir une procuration générale incluant le droit de vente — risque de vente frauduleuse.
Calculer et payer la TPI
La TPI s'applique sur la plus-value réalisée lors de la vente (prix de vente - prix d'achat actualisé par coefficient DGI). Le taux est de 20% de la plus-value nette, avec un minimum incompressible de 3% du prix de cession. Depuis la loi de finances 2023, ce taux de 20% est unifié pour tous les biens immobiliers. Exonérations possibles : si le bien constituait votre résidence principale pendant au moins 6 ans avant la vente ET si le prix de cession est inférieur ou égal à 4 000 000 DH, vous êtes totalement exonéré de TPI. Si le prix dépasse 4 M DH, une contribution de 3% de l'excédent est due. Ventes entre ascendants et descendants, et entre conjoints : exonérées.
Acte de vente chez le notaire
La signature de l'acte authentique de vente se fait obligatoirement chez un notaire marocain. Si vous vendez par procuration, votre mandataire signera à votre place. Le notaire encaisse les fonds de l'acheteur, prélève la TPI et ses propres honoraires (environ 1% HT du prix de vente), et conserve les fonds sur son compte séquestre jusqu'au transfert du titre foncier.
Rapatrier le produit de la vente
Une fois la vente finalisée et le titre foncier transféré, le notaire vous reverse le produit net de la vente. Pour rapatrier ces fonds vers l'étranger, vous devez fournir à votre banque marocaine : l'acte de vente, le certificat de l'ANCFCC attestant le transfert du titre, et le justificatif de paiement de la TPI. L'Office des Changes autorise le transfert en devises si vous prouvez que l'achat initial a été financé par des devises étrangères (virement depuis votre compte MRE).
Pour aller plus loin
Le rapatriement du produit de vente est le point clé pour les MRE. L'Office des Changes autorise le transfert en devises si vous prouvez que l'achat initial a été financé par des devises étrangères (virement depuis votre compte MRE). Conservez précieusement les bordereaux de virement initiaux. La TPI : taux unifié à 20% depuis LF2023, minimum 3% du prix de cession. Exonération totale si résidence principale occupée pendant au moins 6 ans ET prix de vente inférieur ou égal à 4 000 000 DH. La demande d'avis préalable à l'administration fiscale (dans les 30 jours suivant le compromis) est possible et recommandée pour sécuriser le calcul.
❌ Erreurs fréquentes à éviter
- ✕Ne pas déclarer la plus-value immobilière — la TPI est obligatoire même pour les non-résidents
- ✕Croire que l'exonération de TPI nécessite 8 ans d'occupation — elle ne requiert que 6 ans comme résidence principale avec un prix de vente sous 4 000 000 DH
- ✕Établir une procuration trop générale sans limite de prix ni de bien précis
- ✕Rapatrier les fonds sans les justificatifs requis — peut être bloqué par la banque ou l'Office des Changes
🔗 Liens et ressources officielles
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