Si vous possédez un bien immobilier au Maroc, vous devez payer chaque année deux taxes locales : la taxe d'habitation (TH) et la taxe de services communaux (TSC). Beaucoup de MRE les ignorent ou les paient mal, accumulant des majorations sans le savoir. Depuis juin 2025, ces deux taxes sont désormais gérées par la DGI et non plus par la TGR, en vertu de la loi 14-25. Les taux n'ont pas changé, mais les interlocuteurs et les canaux de paiement oui.
Coûts et frais
| TH sur valeur locative 60 000 DH/an avec abattement 75% MRE | 1 000 DH/an | Base imposable 15 000 DH, tranche à 10% |
| TSC en zone urbaine avec abattement 75% (base 15 000 DH) | 1 575 DH/an | Taux 10,5% |
| Pénalité de retard | 10% dès le 1er mois puis +0,5%/mois | Cumulables sur plusieurs années |
Délais à prévoir
Comprendre les deux taxes : qui paie quoi
Taxe d'habitation (TH) : due par tout propriétaire d'un logement au Maroc, qu'il soit occupé ou non, résidence principale ou secondaire. Elle est calculée sur la valeur locative annuelle du bien, fixée par une commission locale et révisée de 2% tous les 5 ans. La valeur locative correspond aux loyers pratiqués dans le même quartier pour des biens similaires. Exemple : un appartement à Casablanca dont les loyers comparables sont de 5 000 DH/mois a une valeur locative de 60 000 DH/an. Taxe de services communaux (TSC) : due par tous les propriétaires de locaux bâtis. Elle finance l'éclairage public, la voirie, la collecte des ordures. Elle se calcule aussi sur la valeur locative. Depuis le 12 juin 2025 (loi 14-25) : c'est la DGI qui gère les deux taxes. Vous payez sur simpl-cf.tax.gov.ma/comptefiscal/login.
💡 Conseil — Pour connaître la valeur locative retenue pour votre bien, consultez votre espace en ligne sur simpl-cf.tax.gov.ma/comptefiscal/login avec votre numéro d'identification fiscale (IF) ou votre CIN.
⚠️ Attention — La vacance du logement (bien vide, non occupé) n'exonère pas de la taxe d'habitation. Seule la qualité de résidence principale ou le statut MRE ouvre droit aux abattements.
L'abattement de 75% : comment en bénéficier concrètement
En tant que MRE, vous bénéficiez d'un abattement de 75% sur la valeur locative servant de base au calcul des deux taxes, pour votre logement considéré comme habitation principale au Maroc. Cet abattement s'applique aussi si le logement est occupé gratuitement par votre conjoint, vos enfants ou vos parents. Vous n'avez pas besoin qu'ils paient un loyer. Calcul concret avec l'abattement : valeur locative 60 000 DH/an - 75% = base imposable 15 000 DH. TH sur 15 000 DH = (15 000 - 5 000) × 10% = 1 000 DH/an. TSC sur 15 000 DH en zone urbaine = 15 000 × 10,5% = 1 575 DH/an. Soit 2 575 DH/an au total, contre plus de 10 000 DH sans abattement. Comment faire valoir cet abattement : déclarez votre bien comme résidence principale MRE auprès de la DGI en joignant une copie de votre titre de séjour étranger justifiant votre résidence à l'étranger.
💡 Conseil — Même si le logement est occupé par un proche sans payer de loyer, déclarez-le à la DGI comme occupé à titre gratuit par un membre de votre famille. Cela déclenche l'abattement de 75%.
⚠️ Attention — Si vous ne faites pas cette déclaration, la DGI applique par défaut le tarif plein sans abattement. Le rattrapage est possible par réclamation mais prend du temps.
Les barèmes exacts de la taxe d'habitation et de la TSC
Barème de la taxe d'habitation (sur la valeur locative après abattement éventuel) : de 0 à 5 000 DH : taux 0%. De 5 001 DH à 20 000 DH : taux 10%. De 20 001 DH à 40 000 DH : taux 20%. Au-dessus de 40 000 DH : taux 30%. Barème de la taxe de services communaux (TSC) : Pour les biens en zone urbaine : 10,5% de la valeur locative. Pour les biens en zone périphérique des communes urbaines : 6,5% de la valeur locative. Seuil d'abandon des créances (loi 07-20) : si le montant total TH + TSC est inférieur à 200 DH après abattements, l'administration n'émet pas d'avis d'imposition. Exonération TH constructions neuves : les logements neufs affectés à la résidence principale sont exonérés de TH pendant 5 ans à partir de l'achèvement. Cette exonération ne s'applique pas à la TSC, due dès la première année.
💡 Conseil — Les biens situés dans l'ex-province de Tanger bénéficient d'une réduction permanente de 50% du montant de la TH, en plus des abattements applicables.
⚠️ Attention — L'exonération de 5 ans pour constructions neuves est conditionnée à la déclaration d'achèvement dans les délais. Sans cette déclaration, l'exonération peut être perdue.
Délais de paiement et pénalités en cas de retard
Les avis d'imposition arrivent généralement fin mars / début avril, émis par la DGI. Délai de paiement : 8 semaines à compter de la réception de l'avis. En pratique : règlement avant fin mai (1ère tranche), avant fin octobre (2e tranche si fractionnement accordé). Pénalités en cas de retard : 10% de majoration immédiate dès le premier mois, puis 0,5% supplémentaire par mois. Exemple : une TH + TSC de 3 000 DH non payée pendant 12 mois = 3 000 × (10% + 12 × 0,5%) = 3 000 × 16% = 480 DH de pénalités. Comment payer depuis l'étranger : le portail simpl-cf.tax.gov.ma/comptefiscal/login permet le paiement en ligne avec votre CIN et IF. Une procuration notariée à un proche au Maroc peut aussi être utilisée pour payer en agence bancaire partenaire.
💡 Conseil — Configurez une alerte annuelle sur votre calendrier pour vérifier vos avis d'imposition sur simpl-cf.tax.gov.ma/comptefiscal/login chaque année en avril. Ne comptez pas sur la réception d'un avis papier depuis l'étranger.
⚠️ Attention — Les taxes impayées créent un blocage chez le notaire lors de toute vente. Le quitus fiscal est obligatoire depuis juillet 2024 pour vendre un bien au Maroc. Une dette fiscale locale peut bloquer une transaction d'un million de dirhams.
Que faire si vous recevez un rappel pour des années passées
L'administration fiscale peut émettre des avis rétroactifs sur les 4 années précédentes (délai de prescription). Si vous n'avez jamais payé la TH ou la TSC depuis l'achat de votre bien, vous pouvez recevoir un rappel couvrant plusieurs années avec toutes les pénalités cumulées. Comment régulariser : contactez la DGI compétente pour votre bien. Présentez votre titre de propriété, votre CIN, et justifiez votre statut MRE pour obtenir l'abattement de 75% sur les arriérés. Demandez un échéancier si le montant est élevé. Comment contester une valeur locative excessive : déposez une réclamation motivée à la DGI avec des éléments de comparaison (loyers pratiqués dans votre quartier, état réel du bien, photos). La DGI peut saisir la commission de recensement pour révision à la baisse.
💡 Conseil — Si vous venez d'hériter d'un bien ou de l'acheter, faites immédiatement une déclaration de changement de propriétaire à la DGI. Cette formalité est obligatoire dans les 3 mois suivant tout transfert de propriété.
⚠️ Attention — Les arriérés de TH et TSC constituent une charge sur le bien, transmissible aux héritiers. Un bien avec de grosses dettes fiscales locales sera difficile à vendre.
❌ Erreurs fréquentes à éviter
- ✕Ne jamais déclarer son statut MRE à la DGI et payer au tarif plein sans abattement pendant des années
- ✕Ne pas vérifier ses avis d'imposition en ligne chaque année : les avis papier envoyés à l'étranger arrivent rarement
- ✕Ignorer les arriérés : les majorations de 10% + 0,5%/mois s'accumulent rapidement et bloquent toute vente
- ✕Oublier de déclarer un changement de propriétaire à la DGI dans les 3 mois suivant un achat ou un héritage
- ✕Ne pas déclarer un logement occupé gratuitement par un proche : l'abattement de 75% est perdu
- ✕Croire qu'un logement vacant n'est pas taxé : la vacance n'exonère pas de la TH ni de la TSC
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